Ágora Málaga

La segunda vivienda

Posted by dajoropo en enero 7, 2007

Son muchos los movimientos que están surgiendo en nuestro país a raíz del problema de la vivienda. La especulación y los fraudes urbanísticos están consiguiendo que la compra de una vivienda se esté convirtiendo en un lujo traducido en hipotecas que duran toda una vida. La juventud lo ve cada vez más oscuro o la hipoteca cada vez más eterna, pero ¿por qué no hay una cultura de alquiler en este país?

Poseer una vivienda propia proporciona una seguridad y estabilidad que por casi toda la población es bien deseada, pero si los precios de las viviendas están por las nubes y siguen subiendo es porque la gente joven no renuncia a poder adquirir una vivienda, si hay que pagar más por comprar se paga, el alquiler está visto como tirar dinero, y en parte es lógico.

Gran cantidad de propietarios de viviendas en alquiler pagan la mensualidad de su hipoteca con el precio del alquiler. Cuando haya pasado un tiempo y la hipoteca esté completamente pagada, el propietario sólo obtendrá beneficios y puede hasta retirarse. Cuesta lo mismo comprar que alquilar, así que tan sólo alquila quién está en una ciudad de forma temporal, por estudios o por trabajo y compartiendo piso, son menos los que deciden vivir una vida de alquiler.

Pero ¿cómo ha conseguido el precio de alquiler en el mercado igualar al de compra? La respuesta a esto creo que en parte la tienen las segundas viviendas vacías. Aproximadamente el 15% (Octubre 2005) de las viviendas españolas están vacías, por diferentes razones, de las que algunas estará justificada su situación y otras que simplemente están siendo utilizadas para especular.

Si todas estas viviendas se ofrecieran en alquiler, el efecto producido sería un aumento considerable de la oferta de alquiler, y esto por la ley de la oferta y la demanda repercutiría en un descenso del precio del alquiler hasta que el precio se adaptase a la demanda. En términos reales, más gente viviría de alquiler.

Pero como el alquiler de vivienda y la compra pueden ser considerados bienes parcialmente sustituibles, quién vive de alquiler no paga una hipoteca y habrá gente que decida vivir de alquiler toda la vida, esto repercutiría en una disminución de la demanda de compra de vivienda.

Por la misma ley de oferta y demanda, si la demanda disminuye, el precio disminuye también, o al menos deja de crecer.

Uno de los problemas que nos encontramos a la hora de tomar medidas en el asunto es la veracidad de los datos que manejamos. Parte de las viviendas que se cuentan como vacías realmente no lo estaban porque el censo pasó varias veces cuando nadie se encontraba en el domicilio o algunas que cuentan como ocupadas, realmente no lo están.

Pero la solución real del problema de las viviendas vacías pasa por conseguir que las personas que cuentan con una segunda vivienda desalojada pasen a alquilarla. Hay distintas iniciativas como esta realizada en el País Vasco que “premia” a quién decide alquilar su segunda vivienda desalojada con ayudas para rehabilitarla y sanearla, pero ¿por qué no intentar también la solución en el sentido contrario?

Si se aplicase un impuesto sobre las segundas viviendas desalojadas mucho mayor que se aplique en la actualidad muchos pisos dejarían de ayudar a la especulación inmobiliaria y entrarían dentro del mercado. Este impuesto tendría que ser considerablemente alto, y creo que estaría justificado debido a lo necesario de una vivienda, a que cómo se dijo antes, es un derecho constitucional. ¿Por qué no se aplica? Tal vez por lo impopular que resultaría entre la población que se viese afectada por él, los que tienen más de una vivienda.

La solución además de pasar por construir más viviendas cada año, también necesita que seamos eficientes con las viviendas que ya existen y con el censo de estas, porque si no conocemos la situación actual no podremos actuar, y tampoco podemos permitirnos ese derroche de viviendas para que unos cuantos hagan el negocio de su vida. Uno de los pocos negocios que se saben hacer en este país, especular.

6 comentarios to “La segunda vivienda”

  1. churruca said

    Estoy plenamente de acuerdo en que un aposible vía de escape sería el arrendamiento. Es cierto que de momento existe poca diferencia en el precio de una vivienda y el del alquiler y que una solucion viable al incentivo de ls alquileres seria una disminucion del precio de ls arrendamientos, de modo que a los consumidores de dichos bienes le fuese indiferente (por ejemplo, la diferencia entre precios invertirlo en un fondo de pension para el fututo momento que deje de percibir ingresos y que asegurase su existencia…)
    La pregunta es como hacer que el bien de los alquleres baje (por no hablar ya del de la vivienda en sí, un “bien fijo” que dificilmente se ajusta a las teorias de oferta y demanda en terminos de equidad y eficiencia). Para responder a esto está la Hacienda Pública, un mecanismo regulador de los problemas que genera el mal empleo del mercado (como el de la vivienda, donde el libre mercado se debería en principio implantarse sobre aquellos “bienes normales”, es decir d plena “movilidad”).
    El Gobierno a través de la Hacienda Pública en su instruemnto del IRPF (de los muchos que tiene) impone un tributo a los propietarios que tienen alquiladas la segunda vivienda… el problema es que estos propietarios suelen alquilarselos por ejemplo a extranjeros sin ningun tipo de contrato, de modo que se ahorran dinero al no pagar este tributo…
    No se si por el impuesto del patrimonio “IP” se gravan las segundas viviendas… (Robles responde a esto)
    Creo que las medidas llevadas a cabo son insuficiente sin un mayor control sobre fraudes de este tipo, harían falta quizas mas inspectores de hacienda para futuros economistas ;P

  2. churruca said

    Quizas una posible via de incentivo sería bajar el impuesto de los alquileres y subir otros como el del patrimonio…

    pd: “Caminante” tu que estas puesto en politica nacional del PSOE, qué se está haciendo en estos últimos años?

  3. jarzurita said

    Es un problema que hay que abordar conociendo el mercado de inmuebles en general y concretamente en nuestro pais. En primer lugar, para facilitar las cosas podemos abordarlo desde un punto de vista de Exceso de demanda.
    Hemos diagnósticado, y hemos identificado un problema de altos precios de vivienda y alquiler. Ahora habría que identificar la causa de esos altos precios, es debido a un exceso de demanda evidentemente, ¿pero es debido a que hay muchas viviendas ya construidas que no se ofrecen, o debido a que no se ha construído lo suficiente?.

    Diferentes políticas, en teoría son perfectamente eficaces y en la práctica por supuesto pueden serlas, como por ejemplo las citadas por dajoropo, subvencionar el “alquilar” o sancionar mediante impuestos el “no aquilar” (estos mecanismos nos permiten que las viviendas vacías entren en el mercado y suba la oferta). Sin embargo, puede ser que esas políticas sean insuficientes y que el aumento de la oferta a través de dichas vías sea pequeño en relación a la demanda existente. Hay que tener en cuenta que en nuestro pais ha habido un gran incremento de población, mucha inmigración, que supone un gran aumento de la demanda, no sólo eso, las personas que emigran de pueblos a ciudades hacen incrementar la demanda de esas ciudades. Y hay que tener en cuenta que la oferta de viviendas no se adapta rápidamente a la demanda, se requieren años para construir un edificio.

    Entonces tendremos que actuar dependiendo de cuál sea la causa del problema.

    1. Si la causa del problema es que hay viviendas construídas fuera del mercado. Las políticas a llevar a cabo serían aquellas que incentiven su puesta en venta o alquiler. Y en este sentido vienen realizando muy recientemente las CCAA como la Junta de Andalucía subvencionando el alquiler, esto es una de las cosas que sé churruca. Medida que ha sido a ojos de expertos ineficaz porque no incentiva lo suficiente.

    2. Si la causa es un subidón grandioso de la demanda que para nada se atiende con las casas desocupadas. Habría que esperar a que se hagan más casas y llevar a cabo medidas que faciliten la construcción.

    Por otro lado estoy deacuerdo de que es necesario tener unos datos fiables. En muchos casos las casas se alquilan pero no se declara y estas figuran como casas desocupadas.

  4. jarzurita said

    Me gustaría apuntar una cosa en relación a los impuestos sobre las segundas viviendas. Puede ser un mecanismo muy eficaz para “espantar a los especuladores”. Éstos sólo buscan comprar y pasado un tiempo vender por un precio mayor, es decir, la única utilidad que tienen es la de la obtención de un beneficio. Pues bien, si un impuesto sobre las segundas viviendas es lo suficientemente alto como para hacer que el beneficio sea cero esto quitaría del mercado a los especuladores y los únicos que tendrían incentivos para comprar una segunda vivienda son aquéllos que buscan una “verdadera segunda residencia sin afán de especular” o aquéllos que quieren alquilar.

    En este sentido el Gobierno ya viene estudiando una subida de impuestos locales para las segundas viviendas.

  5. Paco said

    La verdad es que ante al precio de las viviendas, el alquiler cada día parece una alternativa más factible al hipotecarse hasta las cejas. He encpntrado un artículo interesante hablamdo sobre ello aquí: http://www.infomalaga.com/alojamiento-en-malaga/alquiler-en-malaga.html

  6. dajoropo said

    Pues sí, acabo de ver esta noticia en 20minutos sobre el tema de la segunda vivienda en Málaga, aqui va el enlace:

    http://www.20minutos.es/noticia/210331/0/Malaga/tiene/viviendas/

    Muy interesante el artículo Paco.

    Saludos

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

 
A %d blogueros les gusta esto: